Artykuł 679 Kodeksu cywilnego określa prawa i obowiązki najemcy oraz zbywcy rzeczy najętej w sytuacji przedwczesnego rozwiązania umowy najmu wskutek wypowiedzenia ze strony nabywcy tej rzeczy. Przepis w paragrafie pierwszym daje najemcy możliwość dochodzenia naprawienia szkody od zbywcy, jeśli z powodu wypowiedzenia umowy przez nabywcę zmuszony jest oddać wynajmowany przedmiot wcześniej niż to wynikałoby z pierwotnych ustaleń umownych. Ważne jest, że odpowiedzialność zbywcy dotyczy wyłącznie tej szkody, która powstaje na skutek wcześniejszego zwrotu rzeczy. Paragraf drugi nakłada na najemcę obowiązek niezwłocznego poinformowania zbywcy o takim wypowiedzeniu. Brak tego zawiadomienia skutkuje dopuszczeniem przez zbywcę wszelkich zarzutów przeciwko najemcy, które zaniechanie w zgłoszeniu mogłoby wyeliminować, a które mają wpływ na skuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. Tym samym przepis zabezpiecza interesy zbywcy, wymagając od najemcy aktywności informacyjnej i chroniąc go przed potencjalnymi negatywnymi skutkami niewiedzy. Zastosowanie tego przepisu ma miejsce w sytuacjach, gdy dochodzi do zmiany właściciela rzeczy wynajętej, który korzysta z prawa do wypowiedzenia najmu. Konkretnie, jeżeli dany najemca został zmuszony do oddania rzeczy wcześniej ze względu na takie wypowiedzenie przez nowego właściciela, może domagać się rekompensaty od zbywcy, ponieważ to zbyt wcześnie zakończyło mu korzystanie z rzeczy na warunkach umowy. Typowa sytuacja to wynajmujący sprzedaje lokal, a nowy właściciel wypowiada umowę najmu; dotychczasowy najemca informuje zbywcę o tym fakcie, by dochodzić od niego ewentualnych roszczeń. Do często popełnianych błędów przy stosowaniu art. 679 KC należy niedopełnienie obowiązku zawiadomienia zbywcy o wypowiedzeniu przez nabywcę, co może spowodować utratę prawa do odszkodowania. Również błędna interpretacja zakresu odpowiedzialności zbywcy, np. próba żądania odszkodowania za szkodę niepowstałą wskutek wcześniejszego zwrotu, jest nieraz spotykana. Ponadto, nie zawsze jest jasne, które zarzuty mogą wywołać bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy i w jakim stopniu może to ograniczyć prawa najemcy. Warto pamiętać, że prawidłowe zastosowanie przepisu wymaga zachowania terminów i formy zawiadomienia. W indywidualnych przypadkach związanych z art. 679 KC dobrze jest skorzystać z pomocy prawnika, aby prawidłowo ocenić swoje prawa i obowiązki oraz zabezpieczyć interesy w procesie najmu i ewentualnych roszczeń.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
