Art. 678 Kodeksu cywilnego określa zasady dotyczące sytuacji, gdy przedmiot najmu zostaje sprzedany osobie trzeciej podczas trwania umowy najmu. Paragraf 1 stanowi, że nabywca takiej rzeczy wstępuje w miejsce poprzedniego właściciela i przejmuje istniejący stosunek najmu. Oznacza to, że umowa najmu nadal obowiązuje wobec nowego właściciela, który staje się stroną tej umowy. Jednakże nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć najem, o ile zachowa ustawowe terminy wypowiedzenia. Paragraf 2 wprowadza ograniczenie tego prawa. Jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została już wydana najemcy, nabywca nie może wypowiedzieć tej umowy najmu.
Zastosowanie tego przepisu ma miejsce każdorazowo, gdy dochodzi do sprzedaży rzeczy będącej przedmiotem najmu. Przesłanką jest trwanie umowy najmu w chwili zbycia rzeczy, co powoduje, że nabywca musi respektować prawo najemcy do korzystania z rzeczy. Istotny jest także charakter umowy najmu: zawarcie jej na czas oznaczony w formie pisemnej i posiadanie daty pewnej wyłącza możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywcę. W przeciwnym wypadku nowy właściciel może skorzystać z prawa do wypowiedzenia, zachowując ustawowe terminy.
Przykładem praktycznym może być sytuacja, gdy osoba wynajmująca mieszkanie decyduje się je sprzedać. Nabywca mieszkania staje się stroną umowy najmu wobec dotychczasowego najemcy. Jeśli umowa najmu była zawarta na czas nieoznaczony, nabywca może wypowiedzieć najem, ale musi dotrzymać ustawowych terminów wypowiedzenia. Natomiast, gdy umowa najmu była zawarta na rok, w formie pisemnej z datą pewną i najemca ma już klucze do mieszkania, nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu przed upływem tego okresu.
Częstym źródłem nieporozumień jest przekonanie nabywcy, że może natychmiast zakończyć umowę najmu po zakupie rzeczy, niezależnie od warunków umowy. Również najemcy mogą być nieświadomi swoich praw i uznawać, że sprzedaż rzeczy automatycznie kończy najem. Istotne jest również zrozumienie wymogu formy pisemnej z datą pewną w przypadku umów na czas oznaczony. Nieprzestrzeganie tych zasad prowadzi do sporów i błędnego stosowania przepisów art. 678. W każdej indywidualnej sytuacji warto skonsultować się z prawnikiem, by dokładnie ocenić prawa i obowiązki stron wynikające z tej normy.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
