Art. 673 Kodeksu cywilnego odnosi się do zasad wypowiedzenia umowy najmu, w zależności od tego, czy czas trwania najmu jest oznaczony, czy nie. W § 1 przepis wyjaśnia, że jeśli umowa najmu nie wskazuje jednoznacznie czasu, przez jaki obowiązuje, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do jej wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi uwzględniać terminy umowne, które zostały ustalone w umowie, a jeśli takie terminy nie zostały przewidziane, zastosowanie mają terminy ustawowe określone w § 2. Ten ostatni paragraf wylicza konkretne terminy wypowiedzenia w zależności od częstotliwości płatności czynszu – im dłuższy okres płatności, tym dłuższy czas wypowiedzenia, z dokładnymi wyznacznikami, np. trzy miesiące na koniec kwartału kalendarzowego, miesiąc na koniec miesiąca itd. Natomiast § 3 skupia się na sytuacji, gdy czas trwania umowy jest oznaczony. W takim przypadku wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w sytuacjach przewidzianych umową, co oznacza, że strony mogą zawrzeć w umowie konkretne przesłanki i reguły wypowiedzenia.
Przepis ten ma zastosowanie zawsze, gdy strony zawierają umowę najmu, bez względu na rodzaj najmu czy przedmiot najmu (np. mieszkanie, lokal użytkowy). Istotne jest rozróżnienie, czy umowa posiada wskazany czas trwania czy nie, ponieważ to determinuje dopuszczalność wypowiedzenia umowy i terminy, jakie trzeba zachować. Ponadto liczy się sposób ustalenia czynszu i jego okresowość, gdyż to wpływa na długość okresu wypowiedzenia. Regulacje Art. 673 zapewniają równowagę pomiędzy interesami wynajmującego i najemcy przy braku szczegółowych indywidualnych postanowień w umowie.
Przykładem praktycznego zastosowania jest sytuacja, gdy najemca mieszkania podpisał umowę na czas nieoznaczony i opłaca czynsz co miesiąc. Najemca, chcąc zakończyć najem, musi złożyć wypowiedzenie z miesięcznym wyprzedzeniem, które zakończy się na koniec miesiąca kalendarzowego. Brak takiego zachowania terminu może skutkować koniecznością płacenia czynszu za kolejny miesiąc. Z kolei jeśli czynsz byłby płatny kwartalnie, wypowiedzenie musiałoby być składane najpóźniej trzy miesiące wcześniej na koniec kwartału.
Częstym błędem popełnianym przy stosowaniu Art. 673 jest nieprawidłowe określenie momentu, od którego biegnie termin wypowiedzenia, czy pomylenie terminów w przypadku różnych okresów płatności czynszu. Innym częstym nieporozumieniem jest przekonanie, że można wypowiedzieć umowę czasową w dowolnym momencie, podczas gdy Art. 673 § 3 wyraźnie zaznacza, że wypowiedzenie jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje. Niejednokrotnie strony nie ustalają w umowie odpowiednich terminów wypowiedzenia, co komplikuje rozwiązanie problemów praktycznych. Wszystkie te kwestie pokazują, jak ważne jest właściwe zrozumienie i zastosowanie Art. 673 KC. W sprawach indywidualnych warto skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć nieporozumień i zabezpieczyć swoje interesy prawne.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
