Art. 929.

Co stanowi przepis

Art. 929 KPC wyznacza przedmiotowy zakres zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z § 1 zajęcie obejmuje nie tylko samą nieruchomość, lecz także wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką, a więc między innymi części składowe, przynależności oraz określone prawa i roszczenia z nieruchomością związane. Paragraf 1(1) chroni skuteczność egzekucji przed działaniami dłużnika polegającymi na pobraniu czynszu z góry: pobranie przed zajęciem czynszu najmu za okres dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za okres dłuższy niż sześć miesięcy, liczonych od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy ani dzierżawcy z obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Paragraf 2 rozciąga zajęcie na prawa wynikające z umów ubezpieczenia przedmiotów wskazanych w § 1, wyłączając stosowanie art. 831 § 1 pkt 5 KPC do odszkodowań z ubezpieczeń majątkowych i przesądzając, że uzyskane świadczenia wchodzą do sumy uzyskanej w egzekucji. Paragraf 3 nakłada na komornika obowiązek zbadania z urzędu, czy zajęte ruchomości, wierzytelności lub prawa nie są obciążone zastawem rejestrowym, z odpowiednim stosowaniem art. 805(1) § 1 i § 4 KPC.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Przepis znajduje zastosowanie w egzekucji z nieruchomości, od chwili dokonania zajęcia przez komornika na wniosek wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym. Dotyczy sytuacji, w których nieruchomość jest wynajmowana lub wydzierżawiana, a także wtedy, gdy jest objęta ochroną ubezpieczeniową, na przykład ubezpieczeniem budynku od ognia i innych zdarzeń losowych. Art. 929 KPC ma znaczenie również dla osób trzecich, przede wszystkim najemców, dzierżawców, ubezpieczycieli i zastawników, ponieważ wyznacza zakres ich obowiązków wobec organu egzekucyjnego. Obowiązek badania zastawu rejestrowego aktualizuje się przy każdym zajęciu obejmującym składniki wskazane w § 1 i § 2.

Przykład

Właściciel kamienicy, przewidując egzekucję, zawiera z najemcą lokalu użytkowego aneks i pobiera od niego czynsz z góry za rok. Po zajęciu nieruchomości komornik zawiadamia najemcę, że dalsze świadczenia ma wpłacać do rąk komornika. Mimo wcześniejszej zapłaty najemca pozostaje zobowiązany do uiszczania czynszu na rzecz komornika za okres przekraczający trzy miesiące liczone od dnia zajęcia. Rozliczenia z dłużnikiem z tytułu nadpłaty najemca musi prowadzić poza postępowaniem egzekucyjnym.

Częste nieporozumienia

Najczęstszym błędem jest przekonanie, że zajęcie dotyczy wyłącznie gruntu i budynku, podczas gdy obejmuje ono cały zakres wyznaczony przepisami o hipotece. Drugim nieporozumieniem jest założenie, że zapłata czynszu z góry na rzecz dłużnika zawsze zwalnia z długu wobec komornika, co art. 929 § 1(1) KPC wyraźnie ogranicza. Mylnie przyjmuje się także, że odszkodowanie z ubezpieczenia majątkowego jest wolne od egzekucji, tymczasem § 2 wyłącza tu stosowanie art. 831 § 1 pkt 5 KPC. Wreszcie nie należy zakładać, że istnienie zastawu rejestrowego musi zgłosić wierzyciel, skoro komornik bada tę okoliczność z urzędu. W sprawie indywidualnej warto skonsultować się z prawnikiem.