Art. 915 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepisy dwóch poprzedzających artykułów stosuje się odpowiednio do umów, w których nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W takich umowach nabywca obciąża nieruchomość użytkowaniem z ograniczeniem wykonywania tego prawa tylko do części nieruchomości. Chodzi więc o szczególny sposób zabezpieczenia interesów zbywcy nieruchomości, który zbywa ją z zastrzeżeniem prawa do korzystania z niej (lub jej części) aż do swojej śmierci, w zamian za zapewnienie mu opieki i środków utrzymania. Norma ta odwołuje się do przepisów poprzednich artykułów (908 i 909 KC), które odnoszą się do umów o dożywocie i praw użytkowania, co pozwala na odpowiednie zastosowanie tych regulacji także w kontekście dożywotniego utrzymania i obciążenia nieruchomości użytkowaniem częściowym.
Przepis ma zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy osoby zawierają umowę, w której nabywca nieruchomości zobowiązuje się do stałego i dożywotniego utrzymania osoby zbywającej, a w zamian obciążają nieruchomość prawem użytkowania. Ograniczenie wykonywania prawa użytkowania do części nieruchomości odróżnia tę sytuację od zwykłego prawa użytkowania całej nieruchomości. Dzięki temu ustawa przewiduje szczególne rozwiązania, które chronią interesy obu stron – zbywca zapewnia sobie utrzymanie bez konieczności rezygnacji z częściowo korzystania z nieruchomości, a nabywca ma formalne zobowiązanie wobec zbywcy.
Przykładem zastosowania art. 915 KC może być sytuacja, gdy osoba starsza sprzedaje dom po to, aby zapewnić sobie stały dochód i opiekę, a nabywca w zamian zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania sprzedającego. Umowa określa, że sprzedający może korzystać z jednej kondygnacji lub części domu do końca swego życia. W ten sposób nieruchomość jest obciążona prawem użytkowania ograniczonym do określonej części, a przepisy wskazane w art. 915 KC mają tutaj zastosowanie, umożliwiając prawidłowe uregulowanie praw i obowiązków obu stron.
Częstym błędem przy stosowaniu tego przepisu jest niewłaściwe zrozumienie zakresu użytkowania nieruchomości, np. obciążenie całej nieruchomości zamiast części, co może prowadzić do niejasności prawnych. Ponadto, czasem nie docenia się znaczenia dowiązania do poprzednich artykułów, przez co umowy mogą być skonstruowane nieprecyzyjnie lub niezgodnie z prawem. Niezrozumienie, że przy takich umowach stosuje się odpowiednio przepisy o dożywociu i użytkowaniu, może prowadzić do problemów z prawem własności i użytkowania. Warto zatem pamiętać o kompleksowym odniesieniu do całej regulacji i konsultować takie umowy z prawnikiem. W konkretnej sprawie zawsze warto zwrócić się o opinię do specjalisty, aby upewnić się co do prawidłowości zastosowania przepisu.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
