Artykuł 698 Kodeksu cywilnego w sposób jednoznaczny ustala zasady dotyczące możliwości korzystania z przedmiotu dzierżawy przez osoby trzecie. Zgodnie z pierwszą częścią normy prawnej, dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani też nie może go poddzierżawiać. Oznacza to, że jakakolwiek forma przekazania prawa do użytkowania lub dalszego oddania w dzierżawę przez dzierżawcę wymaga uprzedniej zgody właściciela lub podmiotu udzielającego dzierżawy. Drugi paragraf przepisu stanowi sankcję w przypadku naruszenia tego zakazu. Jeśli dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego dopuści się takiego działania, wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy natychmiast, bez konieczności zachowania terminów wypowiedzenia.
Przepis ma zastosowanie zawsze gdy dzierżawca chce umożliwić korzystanie z rzeczy oddanej mu w dzierżawę innej osobie lub poddzierżawić tę rzecz komuś innemu. Warunkiem koniecznym jest uzyskanie zgody wydzierżawiającego. Gdy ta zgoda nie zostanie uzyskana lub gdy dzierżawca dopuści się przekazania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawienia bez takiej zgody, przepis odnosi swoje skutki w postaci prawa wydzierżawiającego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy dzierżawy. W praktyce oznacza dla dzierżawcy konieczność uważnego przestrzegania tego zakazu, aby nie utracić umowy oraz prawa do korzystania z przedmiotu dzierżawy.
Przykładem zastosowania artykułu 698 KC w życiu codziennym może być sytuacja, gdy osoba dzierżawiąca mieszkanie od właściciela chce udostępnić je swojemu krewnemu do bezpłatnego zamieszkania na pewien czas. Zgodnie z przepisem, taka czynność wymaga zgody właściciela mieszkania. Jeśli dzierżawca odda lokal bez tej zgody, właściciel ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podobnie gdy dzierżawca dokonuje poddzierżawy nieruchomości bez zgody wydzierżawiającego, naruszając tym samym warunki umowy.
Do najczęstszych nieporozumień i błędów w stosowaniu art. 698 KC należy mylenie samego faktu udostępnienia przedmiotu dzierżawy osobom trzecim z formą poddzierżawy. Często także dzierżawcy przyjmują, że oddanie przedmiotu do bezpłatnego używania nie wymaga zgody wydzierżawiającego, co jest nieprawidłowe. Ponadto bywa, że nie znają oni konsekwencji wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów, co może być dla nich niekorzystne i prowadzić do szybkiej utraty praw do użytkowania przedmiotu dzierżawy. Przepis ten wprowadza więc istotny obowiązek uzyskania zgody właściciela przy każdej formie przekazania rzeczy osobom trzecim.
W sprawach indywidualnych, gdzie stosowanie przepisu budzi wątpliwości lub gdy dochodzi do sporu na tle oddania przedmiotu dzierżawy osobom trzecim, wskazane jest skonsultowanie się z prawnikiem, który pomoże właściwie zinterpretować i zastosować art. 698 KC.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
