Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Aktualizacja: 12 lipca 2026
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Odpowiedź z cytowanymi przepisami i sygnaturami orzeczeń, bez zakładania konta.
Częste pytania:
Artykuł 202 Kodeksu cywilnego przewiduje mechanizm ochrony interesów współwłaścicieli rzeczy wspólnej. Przepis wskazuje, że jeśli większość współwłaścicieli podejmie decyzję o dokonaniu czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych współwłaścicieli ma prawo domagać się rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. Innymi słowy, norma ta zabezpiecza mniejszość przed działaniami większości, które mogłyby zaszkodzić wspólnej własności lub jej prawidłowemu zarządzaniu.
Zastosowanie tego przepisu następuje w sytuacjach, gdy zapada decyzja wspólnoty współwłaścicieli, która znacząco odbiega od przyjętych zasad właściwego zarządzania rzeczą. Przesłanką jest tu istnienie zdecydowanej większości opowiadającej się za daną czynnością, która jednak jest rażąco sprzeczna z interesem wspólnym. Przepis nie wskazuje, jaką dokładnie większość trzeba rozumieć, lecz w praktyce zazwyczaj chodzi o formalnie wymaganą większość do podjęcia decyzji. Każdy współwłaściciel, który uważa, iż decyzja ta jest krzywdząca lub sprzeczna z zasadami zarządu, ma prawo dochodzić jej sądowej kontroli.
Przykładowo, wyobraźmy sobie sytuację, że współwłaściciele nieruchomości wspólnie decydują o jej sprzedaży za cenę znacznie poniżej wartości rynkowej. Taka czynność może zostać uznana za rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu, ponieważ szkodzi interesom całej wspólnoty. Wówczas współwłaściciel, który nie zgadza się z tą decyzją, może zwrócić się do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia, by zapobiec wykonaniu szkodliwej czynności. Dzięki temu mechanizmowi prawo chroni mniejszość przed niekorzystnymi decyzjami większości.
Często pojawiają się nieporozumienia dotyczące zakresu pojęcia „rażąco sprzeczna czynność”. Błędnie interpretuje się je czasem jako każde działanie większości, które mniejszość uważa za niekorzystne, co nie jest zgodne z treścią artykułu 202. Przepis wymaga, aby czynność była nie tylko sprzeczna, ale rażąco naruszająca zasady prawidłowego zarządu, co oznacza szczególne, wyraźne odstępstwo od tego, co uznaje się za działanie gospodarczo uzasadnione i słuszne. Innym błędem jest przekonanie, że każdy współwłaściciel może odmówić wykonania decyzji większości – prawo przewiduje raczej mechanizm sądowy do rozstrzygnięcia sporu. Artykuł 202 KC stanowi ważne narzędzie ochrony praw współwłaścicieli, ale w indywidualnej sytuacji wskazane jest zasięgnięcie porady prawnej w celu prawidłowej oceny konkretnego przypadku.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
Wyroki i postanowienia, w których sąd powołał ten przepis.
Streszczenie
Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że prawo do grobu nie przysługuje wyłącznie najbliższym krewnym osoby pochowanej jako pierwszej, ale także krewnym wszystkich osób spoczywających we wspólnym grobowcu. To ważne rozstrzygnięcie dla sporów o współdecydowanie o pochówku i zarząd grobem.
Streszczenie
Sąd Okręgowy w Olsztynie uznał, że sam konflikt między współwłaścicielami dotyczący korzystania z nieruchomości nie jest podstawą do zniesienia współwłasności. Takie spory należy rozwiązywać na gruncie przepisów o współposiadaniu i korzystaniu z rzeczy wspólnej, a nie przez likwidację współwłasności. Orzeczenie jest ważne, bo porządkuje…
Streszczenie
Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację i potwierdził, że sprawa o wypłatę współwłaścicielom nadwyżki pożytków przez zarządcę sądowego nie podlega przekazaniu do postępowania o zniesienie współwłasności. To ważne rozstrzygnięcie, bo rozdziela tryb nadzoru nad zarządem nieruchomością od spraw działowych i wskazuje właściwą podstawę z…
Streszczenie
Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił apelację i utrzymał odmowę wyznaczenia zarządcy nieruchomości wspólnej. Uznał, że sam brak zgody na sposób zarządu, powołanie zarządu lub inne czynności przekraczające zwykły zarząd nie jest wystarczającą podstawą do ustanowienia zarządcy sądowego. To ważne rozstrzygnięcie dla sporów we wspólnotach…
Fragment uzasadnienia
… prawna wyłączająca jakiekolwiek uprawnienia współwłaściciela stanowi czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich właścicieli, - art. 202 k.c. w związku z art. 210 k.c. przez niezastosowanie i odmowę ochrony praw powódki w sytuacji, gdy większość współwłaścicieli dokonuje czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną naruszenie art. 206 k.c. gniazdko 233 k.c.…
Wyświetlone orzeczenia: 6
PrawMi zestawi linię orzeczniczą do art. 202: co sądy przyjmują zgodnie, a w czym się różnią.
Podsumuj orzecznictwoMożna to zrobić, gdy większość współwłaścicieli podejmuje czynność rażąco sprzeczną z prawidłowym zarządem rzeczą wspólną.
To działanie, które w wyraźny sposób narusza zasady właściwego gospodarowania wspólną rzeczą, np. powoduje znaczne szkody lub jest niekorzystne ekonomicznie.
Nie bezpośrednio; może jednak zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie, jeśli uważa decyzję za rażąco sprzeczną z zasadami zarządu.
Okoliczności konkretnej sprawy i ocena sądu, czy działanie narusza interesy wspólnoty w sposób wyraźny i znaczny.
Tak, by właściwie ocenić sytuację i poznać dostępne środki prawne, warto skonsultować się z prawnikiem.
Powiadomimy Cię, gdy pojawią się nowe orzeczenia lub nowelizacje.
Odpowiedź z powołaniem przepisów i sygnatur orzeczeń, każdą pozycję sprawdzisz w źródle.
Zapytaj o art. 202