Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Aktualizacja: 12 lipca 2026
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Odpowiedź z cytowanymi przepisami i sygnaturami orzeczeń, bez zakładania konta.
Częste pytania:
Art. 201 Kodeksu cywilnego określa zasady podejmowania czynności dotyczących rzeczy wspólnej, która znajduje się we współwłasności. Przepis mówi, że do wykonania czynności zwykłego zarządu taką rzeczą wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Oznacza to, że nie każda decyzja może być podjęta indywidualnie przez jednego ze współwłaścicieli, lecz wymaga poparcia większej liczby osób uwzględnionych w wspólnym prawie do rzeczy. Jeśli jednak zgoda ta nie zostanie uzyskana, każdy ze współwłaścicieli ma możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o upoważnienie do dokonania czynności, co stanowi mechanizm ochrony praw indywidualnych współwłaścicieli. Taka regulacja ma na celu zarówno zapobieżenie samowoli jednego ze współwłaścicieli, jak i zapewnienie możliwości działania w sytuacji braku porozumienia.
Przepis ma zastosowanie w sytuacjach, gdy współwłaściciele zarządzają rzeczą wspólną, na przykład nieruchomością, majątkiem ruchomym lub innym przedmiotem dzielonym pomiędzy kilka osób. Sytuacja dotyczy czynności zwykłego zarządu, które obejmują codzienne, drobne decyzje dotyczące rzeczy, np. utrzymanie jej w należytym stanie czy realizację bieżących napraw. Art. 201 KC wyraźnie wskazuje, że zgoda współwłaścicieli jest konieczna, co pozwala na kontrolę i współdziałanie w zarządzaniu wspólnym mieniem. W przypadku braku zgody, tylko sąd może zezwolić na dokonanie takiej czynności jednej osobie, co chroni interesy pozostałych współwłaścicieli.
Praktyczny przykład sytuacji, w której stosuje się art. 201 KC, może dotyczyć grupy osób posiadających współwłasność mieszkania. Codzienna potrzeba naprawy cieknącego kranu wymaga zgody większości właścicieli. Jeśli większość się zgodzi, czynność ta zostanie wykonana bez problemu. Natomiast jeżeli zgodę tę odmówią, a świadomy współwłaściciel chce zabezpieczyć interesy wspólnego majątku i przeprowadzić naprawę, może złożyć wniosek do sądu o upoważnienie do podjęcia tej czynności. Sąd oceni, czy wniosek jest zasadny, a po jego udzieleniu dany współwłaściciel będzie mógł dokonać naprawy bez dalszej zgody pozostałych.
Częstym błędem interpretacyjnym jest mylenie czynności zwykłego zarządu z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli lub innych bardziej rygorystycznych wymogów. Niezrozumienie wymagań zgody może prowadzić do nielegalnego dokonywania czynności w imieniu wspólnoty, co może skutkować ich unieważnieniem lub roszczeniami ze strony innych współwłaścicieli. Również pomijanie instytucji sądowego upoważnienia prowadzi do konfliktów i utrudnia efektywne zarządzanie rzeczą wspólną. Art. 201 wymaga więc precyzyjnego rozpoznania rodzaju czynności oraz odpowiedniego trybu ich wykonywania. W praktyce warto dokładnie rozpoznać stan faktyczny przed podjęciem działań i w przypadku wątpliwości skorzystać z porady prawnej. W indywidualnych sprawach wskazana jest konsultacja z prawnikiem, który pomoże właściwie zinterpretować i zastosować art. 201 KC.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
Wyroki i postanowienia, w których sąd powołał ten przepis.
Fragment uzasadnienia
… takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli ( art. 201 k.c. ). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli ( art. 199 k.c. ). Współwłaściciele ponoszą również - znowu stosownie do wielkości udziałów -…
Streszczenie
Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że prawo do grobu nie przysługuje wyłącznie najbliższym krewnym osoby pochowanej jako pierwszej, ale także krewnym wszystkich osób spoczywających we wspólnym grobowcu. To ważne rozstrzygnięcie dla sporów o współdecydowanie o pochówku i zarząd grobem.
Fragment uzasadnienia
… Wspólnotę, jako dotyczącą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko większości ( art. 199 kc i art. 201 kc ). Dlatego Sąd umorzył postępowanie w części dotyczącej ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) ze względu na rezygnację powódki z tego rodzaju ustalenia i uchylił wspomnianą uchwałę jako sprzeczną z przepisami art. 1 ust. 1, art. 18 ust.…
Streszczenie
Sąd Okręgowy w Olsztynie uznał, że sam konflikt między współwłaścicielami dotyczący korzystania z nieruchomości nie jest podstawą do zniesienia współwłasności. Takie spory należy rozwiązywać na gruncie przepisów o współposiadaniu i korzystaniu z rzeczy wspólnej, a nie przez likwidację współwłasności. Orzeczenie jest ważne, bo porządkuje…
Streszczenie
Sąd Rejonowy w Mrągowie stwierdził, że zawarcie umowy o administrowanie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dla jej ważności potrzebna jest więc uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na taką czynność. Orzeczenie jest ważne dla sporów o umocowanie zarządu wspólnoty i skuteczność umów zawieranych bez uchwały.
Streszczenie
Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację i potwierdził, że sprawa o wypłatę współwłaścicielom nadwyżki pożytków przez zarządcę sądowego nie podlega przekazaniu do postępowania o zniesienie współwłasności. To ważne rozstrzygnięcie, bo rozdziela tryb nadzoru nad zarządem nieruchomością od spraw działowych i wskazuje właściwą podstawę z…
Wyświetlone orzeczenia: 6
PrawMi zestawi linię orzeczniczą do art. 201: co sądy przyjmują zgodnie, a w czym się różnią.
Podsumuj orzecznictwoTo codzienne, drobne działania dotyczące zarządzania rzeczą wspólną, takie jak utrzymanie, drobne naprawy czy bieżące użytkowanie.
Wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli właścicieli rzeczy wspólnej.
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu.
Nie, chyba że uzyskasz sądowe upoważnienie do dokonania tej czynności mimo braku zgody większości.
Tak, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zwykle wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
Powiadomimy Cię, gdy pojawią się nowe orzeczenia lub nowelizacje.
Odpowiedź z powołaniem przepisów i sygnatur orzeczeń, każdą pozycję sprawdzisz w źródle.
Zapytaj o art. 201