Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Aktualizacja: 12 lipca 2026
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Odpowiedź z cytowanymi przepisami i sygnaturami orzeczeń, bez zakładania konta.
Częste pytania:
Artykuł 197 Kodeksu cywilnego formułuje domniemanie prawne, że udziały współwłaścicieli w nieruchomości lub innej rzeczy wspólnej są równe. Oznacza to, że jeśli żadne postanowienia umów lub inne dowody nie wskazują inaczej, każdy ze współwłaścicieli posiada taki sam udział względem pozostałych. Przepis służy uproszczeniu stosunków prawnych między właścicielami i zabezpiecza porządek prawny w przypadkach niewyrażenia odmiennych ustaleń. W efekcie, stronom wystarczy konieczność wskazania współwłasności, a proporcje udziałów uznaje się za zrównane bez potrzeby dalszego dowodzenia. Ten model domniemania działa dopóty, dopóki nie zostanie podważony odmiennym zapisem umownym lub innym wyraźnym dowodem określającym różne wielkości udziałów. Przepis ten ma charakter regulacji ogólnej i odnosi się do wszelkich form współwłasności, w tym zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych, o ile istnieje więcej niż jeden właściciel. Oznacza to, że w przypadku współwłasności, domyślnie każdemu z współwłaścicieli przypisuje się równy udział w prawie własności, a wszelkie odstępstwa należy udowodnić. Praktyczne zastosowanie artykułu 197 KC występuje w sytuacji, gdy kilka osób nabywa wspólnie nieruchomość, a umowa kupna nie precyzuje innych proporcji. Przy braku odmiennych ustaleń, system prawny uznaje, że wszyscy nabywcy są równoprawnymi współwłaścicielami w równych częściach. Przykładowo, trzech sąsiadów kupuje wspólnie działkę budowlaną, nie określając w umowie innego podziału udziałów. W myśl art. 197 KC, każdy z nich posiada udział jednej trzeciej. Takie założenie ułatwia zarządzanie wspólną nieruchomością i podejmowanie decyzji. Jednak często zdarza się, że współwłaściciele błędnie interpretują ten przepis, sądząc, że podział udziałów zawsze musi być równy, nawet jeśli posiadane dokumenty lub ustalenia wskazują inaczej. Innym nieporozumieniem jest brak świadomości, że domniemanie równości udziałów może być obalone poprzez dowody, takie jak umowa lub wpisy w księdze wieczystej. Ponadto istotne jest, że w praktyce ustalenie udziałów może wymagać analizy konkretnych okoliczności, a artykuł 197 KC stanowi jedynie punkt wyjścia, a nie ostateczną regułę. W związku z tym, korzystając z tego przepisu w indywidualnych sytuacjach, dobrze jest zasięgnąć porady prawnej, aby poprawnie ocenić konkretny przypadek i uniknąć błędów interpretacyjnych.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
Wyroki i postanowienia, w których sąd powołał ten przepis.
Fragment uzasadnienia
… w zakresie praw odpowiadających prawu współwłaścicieli, tj. w odniesieniu do udziałów, których wielkość wynikać może z analogicznego domniemania, jak przewidziane w przepisie art. 197 Kodeksu cywilnego , albo wyznaczana jest w innym stosunku zakresem istniejącej po strome nieuprawnionych współposiadaczy swobody wyrażania woli i zachowań władczych wolę tę manifestujących. W każdej z tych sytuacji samoistne współposiadanie…
Fragment uzasadnienia
… swoim zakresie. Końcowo odnieść się należy do legitymacji czynnej powoda. Powód w ramach cesji zawarł umowę z M. P. , który jest współwłaścicielem pojazdu w ½ części ( art. 197 k.c. ). Zbycie wierzytelności związanej uszkodzeniem rzeczy wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 199 k.c. i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Na czynność cesji wyraził zgodę współwłaściciel J. P.…
Streszczenie
Sąd Okręgowy w Olsztynie uznał, że sam konflikt między współwłaścicielami dotyczący korzystania z nieruchomości nie jest podstawą do zniesienia współwłasności. Takie spory należy rozwiązywać na gruncie przepisów o współposiadaniu i korzystaniu z rzeczy wspólnej, a nie przez likwidację współwłasności. Orzeczenie jest ważne, bo porządkuje…
Fragment uzasadnienia
… w częściach ułamkowych (po ½ części – w umowie spółki z 17.08.1990 r. brak zapisów co do udziałów, a więc w razie rozwiązania spółki należałoby zastosować domniemanie z art. 197 k.c. ). Na koniec wskazać należy, iż jeśli chodzi o podnoszoną w toku postępowania kwestię formy w jakiej może nastąpić wystąpienie wspólnika spółki cywilnej, której składnikiem majątkowym jest nieruchomość to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu…
Fragment uzasadnienia
… na zasadach ogólnych, w częściach ułamkowych ( art. 195 k.c. ). W sprawie nie doszło do zakwestionowania przez strony domniemania równych udziałów, wynikającego z art. 197 k.c. W tej sytuacji do zniesienia współwłasności mają bezpośrednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Strony nabyły na współwłasność po ½ części każde z nich ruchomości w postaci mebli i sprzętu użytku domowego . Tym niemniej powód…
Fragment uzasadnienia
… spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a zatem art. 197-221 k.c. Oznacza to, że odesłanie do przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych ma w tych stosunkach zastosowanie tak jak poprzednio. Zmiana art. 46 k.r.o. miała zatem jedynie redakcyjny charakter, a przy rozstrzyganiu zagadnienia…
Wyświetlone orzeczenia: 6
PrawMi zestawi linię orzeczniczą do art. 197: co sądy przyjmują zgodnie, a w czym się różnią.
Podsumuj orzecznictwoOznacza to, że jeśli prawo lub umowa nie stanowią inaczej, każdy współwłaściciel posiada taki sam udział w rzeczy wspólnej.
Tak, można to zrobić poprzez umowę współwłaścicieli lub inny dowód wykazujący inną proporcję udziałów.
Nie, przepis dotyczy wszystkich rzeczy wspólnych, zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych.
Wtedy przyjmuje się, że udziały są równe, zgodnie z domniemaniem wynikającym z art. 197 KC.
Obowiązuje dopóki nie zostanie wyraźnie obalone umową lub innym dowodem określającym inne udziały.
Powiadomimy Cię, gdy pojawią się nowe orzeczenia lub nowelizacje.
Odpowiedź z powołaniem przepisów i sygnatur orzeczeń, każdą pozycję sprawdzisz w źródle.
Zapytaj o art. 197