Art. 626¹³.

Co stanowi przepis

Art. 626[13] KPC nakłada na sąd wieczystoksięgowy dwa obowiązki podejmowane z urzędu, czyli bez wniosku uczestników postępowania. Po pierwsze, zgodnie z § 1 sąd dokonuje wpisu ostrzeżenia, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przepis dotyczy także sytuacji szczególnej: gdy sąd stwierdzi, że dla tej samej nieruchomości albo dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych ujawniających odmienny stan prawny, ostrzeżenie wpisuje się we wszystkich księgach założonych dla tej nieruchomości. Po drugie, § 2 przewiduje, że sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się również z urzędu. Ostrzeżenie nie zmienia więc stanu prawnego, lecz pełni funkcję informacyjną i ostrzegawczą wobec osób przeglądających księgę.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Przepis stosuje się w toku postępowania wieczystoksięgowego, gdy sąd - rozpoznając wniosek o wpis lub badając dokumenty i akta księgi - sam zauważy rozbieżność między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest potrzebny odrębny wniosek zainteresowanego ani wykazanie interesu prawnego, ponieważ działanie następuje z urzędu. Drugą typową sytuacją jest ujawnienie tak zwanych ksiąg równoległych, czyli kilku ksiąg prowadzonych dla tej samej nieruchomości lub tego samego ograniczonego prawa rzeczowego, w których stan prawny został opisany odmiennie. Paragraf 2 znajduje zastosowanie do drobnych, oczywistych usterek wpisu, na przykład omyłek pisarskich czy błędów redakcyjnych, o ile ich poprawienie nie może doprowadzić do rozejścia się treści księgi z rzeczywistością prawną.

Przykład

Właściciel składa wniosek o wpis hipoteki, a sąd przy rozpoznawaniu sprawy zauważa, że w dziale II księgi jako właściciel figuruje osoba zmarła kilka lat wcześniej, choć z dołączonych dokumentów wynika, że nieruchomość przeszła na spadkobierców. Sąd, niezależnie od zakresu wniosku, wpisze z urzędu ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Dzięki temu każdy, kto zamierza kupić tę nieruchomość, zostanie ostrzeżony, że dane w księdze mogą być nieaktualne. Jeżeli dodatkowo okaże się, że dla tej samej działki prowadzona jest druga księga z innym właścicielem, ostrzeżenie zostanie wpisane w obu księgach.

Częste nieporozumienia

Najczęstszy błąd polega na przyjmowaniu, że ostrzeżenie samo w sobie usuwa niezgodność albo przesądza, kto jest właścicielem. Tak nie jest - ostrzeżenie jedynie alizuje rozbieżność i wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, natomiast usunięcie niezgodności wymaga odrębnych czynności, w tym co do zasady powództwa o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Mylone bywa też sprostowanie usterki z art. 626[13] § 2 KPC ze zmianą treści wpisu: sprostowanie dotyczy wyłącznie usterek neutralnych dla stanu prawnego. Nie jest również trafne przekonanie, że sąd wpisze ostrzeżenie na każde ustne zgłoszenie - podstawą jest własne spostrzeżenie sądu w toku sprawy. W sprawie indywidualnej, zwłaszcza gdy w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości lub spór o własność, warto skonsultować się z prawnikiem.