Art. 703 Kodeksu cywilnego określa zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy z powodu zaległości w płatności czynszu. Przepis stanowi, że jeśli dzierżawca opóźnia się z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. W przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, wystarczy zwłoka przekraczająca trzy miesiące, aby doszło do możliwości natychmiastowego wypowiedzenia. Jednakże zanim wydzierżawiający podejmie decyzję o wypowiedzeniu, zobowiązany jest dać dzierżawcy dodatkowy, trzy miesięczny termin na uregulowanie zaległych płatności. Ma to na celu ochronę najemcy i umożliwienie mu poprawy sytuacji finansowej.
Przepis ma zastosowanie w sytuacjach, gdy dzierżawca zalega z płatnościami czynszu za określony czas, wskazany przez ustawę. Warunek dwóch pełnych okresów płatności dotyczy czynszów płatnych w okresach krótszych niż rok, natomiast przy czynszu rocznym chodzi o zwłokę przekraczającą trzy miesiące. Zasada ta dotyczy tylko przypadków, gdy dzierżawca faktycznie zwleka z zapłatą, a nie gdy sporadycznie płatności są przesuwane na krótki termin. Przepis daje więc klarowne kryterium prawne do oceny możliwej utraty prawa do dalszego użytkowania rzeczy przez dzierżawcę.
Przykładowo, jeśli dzierżawca zawarł umowę dzierżawy działki rolnej z miesięcznym czynszem i nie zapłacił czynszu za maj i czerwiec, wydzierżawiający po upływie tych dwóch miesięcy zwłoki może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Przed tym jednak musi poinformować dzierżawcę o zaległości i dać mu dodatkowy termin trzech miesięcy na zapłatę. Jeśli dzierżawca w tym terminie nie ureguluje zaległości, umowa ustaje. W przypadku gdy czynsz jest płatny raz w roku, np. w styczniu, a dzierżawca zalega ze zapłatą za poprzedni rok i minęły już 3 miesiące od terminu płatności, sytuacja jest podobna.
Częstym błędem przy stosowaniu art. 703 KC jest pomijanie obowiązku udzielenia dodatkowego terminu do zapłaty przed wypowiedzeniem dzierżawy. Bez tego wezwania wypowiedzenie może zostać uznane za nieskuteczne. Niektóre osoby mylą także pojęcie "dwóch pełnych okresów płatności" i wypowiadają umowę z powodu nawet jednokrotnej zwłoki w przypadku czynszu płatnego miesięcznie. Ponadto, w praktyce bywa też kwestia oceny, czy czynsz jest płatny rocznie czy innym terminem, co wpływa na zastosowanie przepisów. W związku z tym, poprawna analiza sytuacji wymaga dokładnego ustalenia warunków umowy i faktycznych zaległości. W sprawie indywidualnej zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, aby prawidłowo ocenić możliwości i skutki wypowiedzenia dzierżawy na podstawie art. 703 KC.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
